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4200元每平米,开封房价似乎回到了2013-2014年
时值年末,在西区众多开发商考虑返乡置业季是否要躺平的时候,
开封北区某楼盘42XX元/㎡的期房销售价终于从市场小道消息变成了实锤落地。
2022年是开封房地产尤为艰难的一年,很多曾经的同行不是在失业就是在等待失业的路上。在我的从业经历中,上一次卖35XX+元/㎡的现房(北区)和39XX+元/㎡的期房(西区)还是七八年前的时候。
回想那个时代,同样也是异常艰难:
北区35XX+元/㎡的现房大概四五十套的可售货值,卖了将近大半年。那个时候还没有贝壳分销,市场上更多的是依赖“小蜜蜂拉访”。那个时候很多开封市民都刚刚经历过因“投资担保”造成的“财富骤减”,购买力像当前一样极度下降,也是看不到未来的希望。
卖完了北区35XX+元/㎡的现房高层以后,转而去西区卖了39XX+元/㎡的期房高层。我清楚的记得,那个时候最主要的精力就是跟老板一起去跑团购,跑了三四家最后首次开盘卖了40套。对于那批次购房者来说,我至今能想起他们对期房也一样的担心,但好在16年10月以后市场形势极度向好,房价直接实现翻番了。
可能是今非昔比,如今更多的购房者面对期房更没有信心。
大多数的老百姓,在过往的三年中,经济收入也是逐年递减。
但尽管如此,开封的房地产市场,依然能在6000+元/㎡左右的价格中缓步前行。西区的准现房、部分有工程进度且有品牌信任度的开发商的期房、北区的准现房、现房,大多都能在这个价格体系中实现销售。
很多购房者可以发现,从11月开始,市场上主流在售房企基本上“偃旗息鼓”,停止了大规模的销售动作。甚至于,连个别正在交付的房企与楼盘,也停止了对外发声。
在大家不约而同的沉默期中,市场还是来了一声“惊雷”。
但,和我们想象中不一样的是,似乎并没有“激起千层浪”。
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接下来,我们从几个层面来分析一下这个事,我们只做假设性分析。
因为,所有人都知道,房地产未来的好坏,可能在2023年3月以后才会有相对清晰的趋势。在此之前的这段时间,无论谈什么,可能都相对意义不大。
具体来说:
其一、42xx元/㎡的价格,可以视作未来房企(在开封)的变局。
在当前的开封市场上,大多数主要百强房企正在做的事主要是“保交付”。
此次的促销,似乎可以理解为百强房企正在加速“清退”三四线的项目,以“不挣钱”的姿态销售完毕后撤出三四线房地产市场。对于开封来说,当前市场上的主要房企基本上来自郑州,如:亚新、未来房产、海马、星联、晖达、正商、康桥等。
除此之外,代替开封本地开发商的是暂时的城投平台。
也就是说,至少在未来短暂的两三年,开封房地产市场都会由来自郑州的房企+城投平台影响着。当然,更多的是被来自郑州的房企影响着。
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其二、打破了现有开封市场的价格体系。
经历过此前的某大事件以后,开封购房者明显谨慎多了。
加之2022年以来的期房延期交付事件,大多数人对于期房的安全感已经上升到前所未有的高度。所以,这也是此次该项目尽管42XX元/㎡销售,但从各方舆论来看,都从不同层面的表达了对该项目2025年交付的担心。
对于开封市场来说,42XX元/㎡的价格,意味着在此前开封市场的价格维度上降了将近2000元/㎡。
因为,在此前,开封市场大多数购房者对于房价(新房)的认知可能基于以下几个维度:
以西区揽月湾项目售价10500元/㎡左右送车位的洋房价格体系为第一个价格维度;
以西区晖达紫誉府售价8000+元/㎡左右的标准层洋房价格体系为第二个价格维度;
以西区星联岚溪府、西湖天胤项目售价6000+元/㎡左右送车位的价格为第三个价格维度;
以北区四季城B区售价10500元/㎡左右的一楼带院洋房价格体系为第四个价格维度;
以东区卓瑞禹璟台6000+元/平米左右的类洋房价格体系为第五个价格维度;
以中心区和北区臻熙府和四季城的6000元/平米左右的高层价格体系为第六个价格维度。
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其三、对购房者和房企来说,都是“塞翁失马焉知非福”。
2022年入市西区的期房项目(高层),基本上都是六七千的价格,但是全部滞销。
虽然此次42xx元/㎡的项目在北区,但是从市场选择层面上来看,北区从来都是西区以外的第二选择,房价基本上也就差1000元/㎡左右。
而此次的价格,意味着相差了1800-2800元/㎡的价格。
所以,对于西区的楼盘来说,如果此次该楼盘的销售还不及预期,那么留给西区开发商的可能仅剩下一条路:
最大化的适应现房销售。
好在,对于西区有期房新盘的开发商来说,明年都还有现房、准现房或者正在热销的期房房源可售。
如:
海马公馆三期,有海马公馆二期洋房,在2023年6月交付后,剩余房源进入全现房销售状态。
西湖天胤二期,有西湖天胤一期高层,在2023年6月交付后,剩余房源进入全现房销售状态。
永威梅隆上院,有永威梅隆琚、樾、郡剩余房源销售。加之,郡、樾23年还有两批次交付,也能增加购房者对于琚的信心。
星联揽月湾&岚溪府,在2023年6月前,会陆续交付星联揽月湾二期和星联岚溪府一期,对于剩余的期房房源也是销售利好。
等等。
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其四、此次之后,房企内部会算“金融帐”。
对于大多数的购房者来说,只能大概预估开发商的盖房成本。
但对于开发商内部来说,会有一批专业人员的测算实际的成本,无论是土地成本还是建安及其它成本,都会有更专业的数据。
所以,如果在项目建设初期,可以借助购房者的房款实现相当于“融资”的功能,也未必不是一种方式。对于开发商和购房者来说,这大概就相当于开封市场早些年的“团购”。
且,对于现在来说,又多了个预售资金监管账户,安全系数会更高。
但,我们并不是说此次42xx元/㎡的可以买。
因为,在这个大多数购房者舆论认为“期房不可买”的时代,没必要“扯大旗”为开发商“造声势”。